SHM adalah singkatan dari Sertifikat Hak Milik yang jadi bukti kepemilikan hak atas properti, berupa lahan atau tanah oleh pemegangnya. Bisa diartikan pula, bahwa SHM adalah sertifikat yang paling kuat secara hukum sehingga tak ada satupun pihak yang bisa mengklaim, tanah atau properti tersebut kecuali nama yang tertera di atas kertas tersebut.
Salah satu pentingnya SHM adalah saat kamu ingin menjual properti tersebut. Hal ini tak bisa dipungkiri, sebab sertifikat memang sangat memengaruhi harga. Bahkan, bisa dibilang nilai jual tanah SHM merupakan yang paling tinggi ketimbang tanah tanpa SHM.
Di samping memiliki kekuatan penuh dan bisa dibanderol dengan harga jual tertinggi, ada keuntungan lain yang bisa kamu dapatkan saat memiliki SHM. Salah satunya adalah kemungkinan untuk menjadikannya jaminan pinjaman ke bank. Menariknya lagi, SHM tidak memiliki batas waktu sehingga bisa diwariskan ataupun dihibahkan.
Namun jangan salah kaprah, hak kepemilikan atas properti tersebut bisa saja hilang di beberapa kondisi tertentu. Misalnya, tanah tersebut musnah atau jatuh pada negara karena penyerahan secara sukarela oleh pemilik sebelumnya. Bisa juga karena pewarisan tanpa wasiat pada individu yang bukan WNI. Pasalnya, syarat utama pemegang SHM adalah berstatus sebagai Warga Negara Indonesia (WNI).
Cara paling tepat mendapatkan SHM
Bagi kamu yang saat ini mendapatkan sertifikat atas properti yang dimiliki, berikut beberapa cara yang bisa dilakukan.
Menyiapkan dokumen-dokumen pendukung
Sebelum mendapatkan SHM yang dimaksud, kamu harus menyiapkan beberapa dokumen ataupun persyaratan administrasi yang meliputi:
- SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan asli
- Identitas diri berupa KTP dan Kartu Keluarga (KK)
- IMB atau Surat Izin Mendirikan Bangunan (fotokopi)
- SPPT PBB atas properti tersebut
- Surat pernyataan berisi konfirmasi, bahwa kamu memang benar pemilik lahan atau properti tersebut.
Apabila kamu ingin mengurus SHM untuk tanah warisan, maka kamu memerlukan beberapa dokumen pendukung seperti berikut:
- Identitas diri seperti, KTP atau Kartu Keluarga (KK)
- AJB atau Akta Jual Beli tanah/properti tersebut
- Surat keterangan tidak sengketa, riwayat tanah, dan pernyataan kelurahan setempat
Datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Setelah semua dokumen pendukung lengkap, maka selanjutnya yang harus kamu lakukan adalah mendatangi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai lokasi properti berada. Di sana, kamu bisa membeli formulir pendaftaran dan membuat janji dengan petugas untuk mengukur luas lahan atas properti yang dimaksud.
Penerbitan SHM
Setelah proses mengukur tanah usai, kamu akan menerima Surat Ukur Tanah yang nantinya harus dilampirkan dalam dokumen kelengkapan. Pada tahap ini, kamu hanya perlu menunggu pihak BPN mengeluarkan putusannya.
Umumnya, SHM diterbitkan kurang lebih dalam kurun waktu 6 bulan. Untuk biayanya sendiri, kamu bakal dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah atau BPHTB.
Perbedaan HGB dan SHM adalah
Dalam setiap transaksi jual beli properti, selain SHM ada juga sertifikat HGB yang memiliki beberapa perbedaan. Salah satunya adalah status kepemilikan atas lahan tersebut. Umumnya, pemegang sertifikat HGB hanya boleh memanfaatkan lahan atau properti tersebut untuk mendirikan suatu bangunan maupun keperluan lain, tapi pemiliknya adalah negara.
Jadi bisa disimpulkan, mengapa banyak orang yang menyebutkan bahwa status tanah SHM adalah yang paling kuat. Hal ini karena pemegangnya memiliki hak secara hukum terhadap lahan beserta seluruh bangunan yang ada di atasnya.
Perbedaan lain antara HGB dan SHM adalah batas waktu. Jika SHM tidak memiliki batasan waktu apapun, maka HGB hanya memiliki waktu sekitar 20-30 tahun dan setelah itu, kamu harus mengurus perpanjangannya. HGB juga bisa dimiliki oleh individu berstatus WNA atau Warga Negara Asing. Biasanya, tanah dengan status HGB ini dikembangkan oleh para developer guna membangun gedung perkantoran atau hunian vertikal, seperti apartemen.
Perlu diketahui, selain perbedaan yang cukup mencolok, HGB dan SHM sama-sama bisa dijadikan jaminan dan bisa dialihkan kepada pihak lain. menariknya, status HGB bisa diubah menjadi SHM bila kamu menginginkannya.
Syarat mengubah status HGB menjadi SHM
Perubahan status HGB menjadi SHM bisa kamu lakukan sendiri atau menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT yang tentu mengeluarkan biaya atas jasa profesional tersebut. Apabila ingin mengurusnya sendiri, kamu bisa menyiapkan beberapa dokumen yang terdiri dari:
- HGB atau SHGB asli dan juga fotokopi.
- IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa, bangunan yang digunakan tersebut memang digunakan sebagai tempat tinggal.
- Identitas diri berupa KTP dan Kartu Keluarga (KK)
- SPPT PBB
Setelah semua dokumen tersebut lengkap dan siap, kamu bisa membawanya ke kantor BPN. Nantinya, kamu akan dikenakan sejumlah biaya yang besarnya tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Tentunya, nilai ini berbeda di setiap kawasan dan tergantung pada luas tanah yang dimaksud.
Apa itu AJB?
Selain SHM, ada juga AJB atau Akta Jual Beli yang perlu kamu ketahui sebelum membeli properti. Apabila SHM adalah bukti bahwa suatu properti sah milik penjual, maka AJB merupakan bukti peralihan atas properti tersebut dari penjual kepada pembeli.
Namun ternyata, AJB ini bukan hanya untuk properti dengan SHM melainkan juga untuk properti yang memiliki SHGB ataupun tanah girik.
Apa itu tanah girik?
Jika kita bicara soal status tanah, selain HGB dan SHM, mungkin kamu juga pernah mendengar istilah tanah girik. Biasanya, tanah girik ini diperoleh dari hasil warisan sehingga biasanya surat yang dimiliki sebatas penguasaan atas lahan saja. Selain itu, tanah girik ini tidak memiliki kepastian secara hukum. Sebab, menurut undang-undang, klaim kepemilikan atas sebuah properti harus disertai dengan adanya sertifikat.
Walau demikian, tak ada salahnya jika kamu ingin membeli tanah girik. Pasalnya, tanah seperti ini memiliki nilai jual yang lebih murah, tapi penjualannya lebih fleksibel alias lebih mudah untuk dinegoisasikan. Namun yang perlu kamu ketahui adalah proses membeli tanah girik ini biasanya dilengkapi dengan keterangan ahli waris termasuk AJB.
Mengingat tanah girik ini tidak memiliki dasar dan kekuatan hukum apapun seperti halnya tanah dengan SHM, maka kamu harus aktif mencari informasi supaya tidak merugi nantinya.
Berikut ini beberapa hal yang harus dipastikan sebelum membeli tanah girik, antara lain:
Keaslian surat tanah girik
Surat tanah girik penting untuk dijadikan pegangan yang bisa digunakan pula dalam proses pengurusan SHM di masa yang akan datang. Jika perlu, kamu bisa mendatangi kantor BPN ataupun kelurahan untuk memastikan keaslian surat tersebut dan mencari informasi mengenai riwayat lahan yang hendak dibeli.
Bukti pembayaran PBB
Saat menjual properti bentuk apapun, pihak penjual harus mampu menyerahkan bukti pembayaran atas PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan minimal 3 tahun terakhir. Termasuk saat akan menjual lahan atau tanah girik. Bukti pembayaran PBB tersebut bisa dijadikan pembeli sebagai acuan keaslian surat girik tersebut.
Bebas sengketa
Kelemahan terbesar tanah atau lahan yang tidak memiliki SHM adalah kemungkinannya untuk diklaim oleh lebih dari satu orang. Pada poin inilah guna bukti surat dan keterangan dari pejabat setempat seperti yang telah dijelaskan sebelumnya.
Selain itu, kamu harus tahu dan terlibat secara langsung dalam proses ini, terutama proses pengalihan dokumen. Pasalnya, membeli tanah girik membutuhkan ketelitian dan kewaspadaan supaya tidak menimbulkan masalah di kemudian hari.
JojoExpense, aplikasi andalan untuk mengontrol anggaran perusahaan
Siapapun pasti tahu, properti bukan hanya sekadar tanah atau lahan yang hendak digunakan untuk tempat tinggal, tapi juga bisnis tertentu yang bisa mendatangkan keuntungan. Jadi jangan heran, jika banyak pengusaha yang berlomba mencari lahan strategis bagi bisnisnya.
Jika kamu pemilik bisnis tertentu dan menginginkan ekspansi tapi dana yang dimiliki belum memungkinkan, maka langkah paling tepat adalah mengelola keuangan bisnismu dengan baik terlebih dulu.
Pengelolaan keuangan ini bisa dilakukan secara manual ataupun sistematis dengan bantuan aplikasi canggih seperti JojoExpense. Aplikasi yang jadi bagian dari Jojonomic ini memungkinkan kamu untuk mengontrol seluruh anggaran dan memantau setiap penggunaan budget.
Selain itu, kamu juga bisa mengumpulkan data dari aliran dana secara otomatis yang tentu lebih menghemat waktu dan tenaga. Dengan begitu, kamu bakal mendapat pemahaman yang lebih baik tentang pertumbuhan perusahaan yang sedang kamu jalankan.
Jadi, tak ada salahnya untuk mencoba JojoExpense mulai dari sekarang. Apalagi, aplikasi ini menyediakan versi gratis selama 14 hari yang tentu saja tak boleh kamu lewatkan begitu saja. Selamat mencoba!
